銷售金額首家破千億 萬科“模式”能否被復(fù)制？

　　12月3日，萬科A(000002)發(fā)布11月份銷售公告，截至2010年12月1日，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元，成為中國(guó)首家銷售突破千億上市房企。在“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”期間，這一數(shù)字似乎讓政府顯得有些“尷尬”。

　　12月6日，平安證券地產(chǎn)分析師在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)曾經(jīng)指出，萬科在這輪調(diào)控政策中，是受益者。萬科已超越了自身的標(biāo)桿房企帕爾迪。同時(shí)，萬科也成為中國(guó)諸多房企的標(biāo)桿，只是萬科的“模式”能否被復(fù)制？

　　快銷售成就“千億”萬科

　　“我們公司11月份提前完成全年銷售任務(wù)，大概是萬科的1/4吧。”某上市房企在和《證券日?qǐng)?bào)》記者談及公司情況時(shí)如此描述。

　　“你那里是否有萬科精裝修房的數(shù)據(jù)？我們公司也打算向這個(gè)方向進(jìn)行住宅開發(fā)。”記者在重慶某擬上市房企工作的朋友曾如此說，并提及“我們關(guān)注最多的，是萬科。”

　　房企“招金保萬”四大家族中，萬科是唯一一家民營(yíng)企業(yè)。20年的上市路，萬科話題不斷，同時(shí)也“被”追趕不斷。

　　問及萬科能取得千億銷售的原因，平安證券地產(chǎn)分析師在接受記者采訪時(shí)列舉了幾條他認(rèn)為是萬科成功的理由：一是萬科高周轉(zhuǎn)、不囤地的開發(fā)模式。在他看來，現(xiàn)在的政策時(shí)點(diǎn)為其提供了“天時(shí)”，也即在土地價(jià)格平穩(wěn)期，高周轉(zhuǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)就會(huì)體現(xiàn)出來；二是萬科的“戰(zhàn)略縱深很大”。萬科已經(jīng)將業(yè)務(wù)遍布全國(guó)各地，因此可以規(guī)避個(gè)別城市的房市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；三是萬科對(duì)項(xiàng)目的“管控”能力。平安證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為，萬科已經(jīng)進(jìn)入到40多個(gè)城市，而其對(duì)自身這個(gè)“龐大王國(guó)”的管控能力要超出同業(yè)水平，“其實(shí)，(萬科)它的優(yōu)勢(shì)在于它的軟優(yōu)勢(shì)。”最后，他認(rèn)為，萬科還具有融資優(yōu)勢(shì)，手中所持資金相對(duì)豐富，而獲取貸款的能力也要高于規(guī)模較小企業(yè)。能夠以較低成本融到大額資金，對(duì)于資金杠桿率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，本身就是優(yōu)勢(shì)。平安證券研究報(bào)告顯示，萬科前11個(gè)月拿地535億元，但是公司尚有500億左右的可動(dòng)用資金，充裕的現(xiàn)金、較低的融資成本將有助于萬科在此時(shí)“逆勢(shì)擴(kuò)張”。

　　而萬科優(yōu)于其他房企之處，在平安證券地產(chǎn)分析師看來，在于其“執(zhí)行力較強(qiáng)”。萬科能夠在很快的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)的項(xiàng)目“速度提起來……它在這個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)很明顯”。

　　高周轉(zhuǎn)意味著快速擴(kuò)張，但高周轉(zhuǎn)與利潤(rùn)率之間的關(guān)系則較為復(fù)雜。該分析師還表示，如果萬科在以往房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的時(shí)期里尋求高周轉(zhuǎn)率的話，那么可能會(huì)喪失獲得高利潤(rùn)率的機(jī)會(huì)。但是，在此輪政策調(diào)控下，房地產(chǎn)價(jià)格漸趨平穩(wěn)，相對(duì)于某些捂盤囤地的房企來說，對(duì)萬科而言反而是有利的。

　　由此可見，在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”時(shí)期，卻成就了萬科的“千億”傳奇。“在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，它(萬科)比任何時(shí)候都有優(yōu)勢(shì)”，平安證券地產(chǎn)分析師如是說，“從某個(gè)角度來說，它其實(shí)是受益的”。